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  • 亚美游产城发展研究中心 产城快评系列

  • 作者:亚美游集团资深咨询师 黄辽东

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国有物业资产释放价值的商业逻辑

智库洞见      

       近日两则重要的货币管理政策出台,6月20日,中央政府网站发布消息称7000亿元“定向降准”,25日国开行消息,对货币化棚改政策做方向性调整,把棚改户拆迁补偿物由货币改为住房面积。

前者是放水,向实体经济小微企注入流动性,配合穿透式监管,防止这些钱流入房地产市场。后者是节流,过去三四级城市地方政府把棚改政策当作融资通道,现在这个门道关闭了。国家货币增量将被引导到提高实体经济发展方向。

01
资产使用价值“贱卖”

      笔者团队近期承接多个国企转型发展战略规划业务,客户都要求提高物业资产收益。从多个国企资产结构看到,硬资产多为土地房屋,生产设备因产业转型,形同废铁了。相对于巨量固定资产,其软资产却十分微薄。例如商标权,专利权,技术合作股权,产业服务平台,文化IP等等几乎没有。这也是老牌实业国企的普遍情况。通俗讲就是捧着金饭碗,没有米下锅。

      国有企业承担着国有资产保全的社会责任。回顾开发改革之初,借国有和集体企业股份制改制,“顺便”把资产贱卖的情况不可以再发生了。现在,资产不可以贱卖,但资产使用价值贱卖却依然存在从产权交易角度看国企资产,的确是一潭静水。从资产使用价值角度看,这个深潭却发生严重渗漏。如何把国有资产价值引导到合法、合规的市场方向,正是我们团队这几年主要的业务类型。

02
市场变化环境下经营能力的缺乏

      国企资产使用权被贱卖,倒未必牵扯到贪污腐败。更多情况是因为国企在市场变化环境下缺乏经营能力,说具体是缺乏经营性人才。包括缺乏对市场竞争研究,对行业发展趋势,对商业模式,对资产管理模式,对企业发展战略管控的高层次人才。

      笔者从大型国企走向市场经济大海,回望国企,对于资产及环境的管理态度十分认真。这是现在绝大部分私企做不到,更不愿意去做的。笔者对于国企资产管理态度很是敬重。但是面对充分竞争的市场,很多国企对于资产价值流失和折损却懵然不觉。打个比方,你家在海边的别墅,拥有无限海景,价格很高。但由于忙,三年五载都没去打理,海景别墅很可能只剩下个钢筋混凝土框架结构了。阁下的昂贵产权还在,但使用价值折损了,消失在无尽海风里。

03
存量资产应作为新业务系统载体

      笔者团队主张,国企当顺应市场环境与国家政策变化,及时调整自身发展战略,组建新业务系统,用存量资产作为新业务系统载体,这是释放资产价值的“最高段位”。

      顾虑缺乏经营人才吗?退而求次,把物业资产拿出来,与经营高手企业实现资源对能力的互补互利合作,这也是很好的资产管理策略。可能有读者会担心,合作经营模式也会暗藏猫腻,发生资产价值流失。笔者认为有同行业经营平均利润率作为参考,加上市场监管机制,作弊并不容易。何况资产估值方法已经规范,估值报告要被第三方金融机构接受才算合格,这就更难作弊。目前很多国企依然把闲置物业做单纯出租,赚个“包租公”兼职“保安员”工钱,物业资产价值没被合理释放。

出租物业获取资产性收益。自营或合营,获取经营性收益。守着相同物业资产,两种商业逻辑下的收益性质不同,经济效益更是大不同。 

结语

        在国家层面,引导资金流向有效供给市场领域,为实体经济提供发展动力。在国企层面,引导资产作为新业务体系经营载体,释放合理价值,提高资产效益。这是“国家队”打法。


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